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일상해결/흔하지 않은 생활

<전세사기 배당기일> 후기 / 경매 낙찰, 배당순서, 배당표, 배당이의 방법

by 바닐라떼 2024. 12. 28.

1. 경매낙찰~배당기일까지의 일정

#경매낙찰 일주일 후 #매각결정기일 또 일주일이 지나면 #매각허가결정 한달 뒤 #잔금납부기한, 또 한달 후 #배당기일

즉, 경매가 낙찰되고 배당기일까지 넉넉잡아 삼개월의 시간이 걸린다

배당기일 3일 전 배당계획안이 나온다. 또는 해당 법원 경매계에 전화하면, 내가 배당을 받을 수 있는 없는지 알려준다.

2. (임차인간의) 배당순서

전세사기 특별법 개정되어도 배당순서는

1순위 경매집행비용(인지대, 송달료, 감정평가비용 등)

2순위 소액임차인 최우선변제금

3순위 당해세

4순위 우선변제 뭐 이런것들이 있지만

실질적으로 전세사기 당한 건물의 배당금(경매 낙찰금)을 다 가져가는거는 근저당권자다(ㅆㄹㄱ같은 은행놈들)

그래도 경매 매각가>근저당권자 채권액인 경우, 임차인간의 #배당순서 는 어떻게 될까?

매각가-경매집행비용-근저당권=잔여액은 #후순위임차인 부터 받을 수 있는데,  후순위 임차인의 순서가 복잡하다.

신축 건물의 경우 #전입일자 #확정일자 가 같은 사람이 많고 복잡하여 어떻게 나올지 낙찰자가 대금을 납부한 순간부터 고민이 많았다. 열심히 찾아보고 계속 찾아봤지만, 지역, 법원, 전문가마다 다르다.

그래도 제일 정확한건 법원이니, 관련 판례와 판결문을 보고 기준을 잡고 배당순서를 정리했다.

배당기일에 나의 배당표와 법원에서 생각한 배당표가 일치하였고 왜 이렇게 배당순서가 정해졌는지 알 수 있었다.

후순위 임차인간 중요한건 #전입 #확정 #점유 #주택인도

여기서 후순위 임차인끼리 순위에 따라 순차적으로 배당된다( ※대항력의 발생시기는 요건을 충족했을 경우 익일 0시에 발생한다).

임차인
전입신고
확정일자
점유일(계약서상 인도일)
A
21.08.06
21.08.06
21.08.07
B
21.08.06
21.08.06
21.08.04
C
21.08.07
21.08.06
21.08.08
D
21.08.04
21.08.08
21.08.08
E
21.08.10
21.08.10
21.08.06

그렇다면 여기서 임차인의 순서는?

B > A > C=D >E

3. 배당기일, 배당이의

배당기일이 법정 앞에는 엄청 많은 배당표(미확정된 배당계획안)이 펼쳐져있다. 한 사건이 아닌 여러 사건들에 대한 배당표. #배당기일 #배당이의 블로그를 찾아보고 어느정도 알고갔지만 생각보다 더 많은 배당사건들이 있었고

내가 본 블로그 글 중에서는 배당이의한 경우가 없었다.

배당이의에 대해 어설프게 알아보고 냅다 배당이의 한다고 말만하면 안된다

채권자(임차인)의 경우 배당이의를 한다면, 배당기일에 법정에서 배당 이의를 신청하고 누구에게 어떻게 얼마나 배당이의를 할 것인지 진술하여야 한다(왜 배당이의를 하는지는 이유까지는 당일에 말할 필요 없다).

이후에 배당이의에 대하여 본인이 증명해야한다. 왜 그 사람이 아닌 본인이 받아야하는지에 대하여

배당이의의 신청은 채권자의 경우에는 반드시 출석하여 배당기일에서 말로써만 할 수 있으며, 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있습니다. 배당기일에서 배당이의를 신청하는 취지를 말하고, 이의의 상대방과 이의의 내용(범위)에 관하여 밝혀야 합니다.(민사집행법 제151조)
그래서 #후순위임차인 의 배당이의에 대해 좀 더 써볼까 한다.

임차인 간의 배당이의는 명확히 알 수 있는 전입일자와 확정일자 외에 점유일자(배당순서)로 인해 배당이의가 많이 이루어지는것같다.

이전 글에서도 알 수 있듯

낙찰대금-경매비용-근저당권=잔액은 후순위 임차인끼리 나누어가지는데, 배당표에 적힌 정확한 배당순위는 이런식이다.

1순위: 확정일자부임차인 C(세무서 당해세 변제분) 1천만원

1순위: 확정일자부임차인 C(구 당해세 변제분) 2백만원

2순위: 근저당권부질권자

3순위: 신청채권자(근저다권자)

4순위: 확정일자부임차인 A (배당비율 100%) 1억

5순위: 확정일자부임차인 B (배당비율 100%) 1억

6순위: 확정일자부임차인 C (배당비율 40%) 2천만원

순위 외 임차인: D, E, F

#소액임차인 없음

#확정일자부임차인 C가 1순위로 배당받은 이유는 C의 채권금액을 온전히 다 돌려받지 못하기 때문에 #당해세 에 대해 우선권을 준 것이다.


채권자는 이의의 결과 자기의 배당액이 증가되는 경우에 한하여 이의할 수 있으므로(민사집행법 제151조 제3항, 대판 1994. 1. 25. 92다50270, 대판 2010. 10. 14. 2010다39215), 이의의 내용은 상대방의 배당액을 감액하고, 감액분을 자기의 채권액의 한도에서 자기의 배당액에 더하여야 한다는 것을 주장하는 것이어야 합니다. 또한 채권자가 다른 채권자에 대하여 이의할 경우에는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 이의할 수 있으므로(민사집행법 제151조 제3항), 다른 채권자의 배당액에 관하여 이의하면서 그 채권액을 자기가 아닌 다른 채권자에게 배당해 줄 것을 요구하는 내용의 이의는 부적법하고, 채권자는 자기의 배당요구금액을 초과하여 이의할 수는 없으므로 그 초과하는 부분의 이의도 부적법합니다.

여기서 혹시 배당이의를 하고싶다면, 아래처럼 하면 된다

배당이의 CASE 1 . 확정일자부임차인 C(채권액: 9천만원) 가 배당이의 할 경우

당해세를 포함하여도 임차인 C의 채권액까지 배당받지 못한 경우 C는 B에게 5800백만원에 대하여 배당이의하여야 한다.

 

배당이의 CASE 2. 배당순서 외에 임차인 D(채권액: 1억3천만원)가 배당이의 할 경우

임차인 C에게 3200만원, 임차인 B에게 9800만원에 대하여 이의한다.

배당기일 조서

이렇게 배당이의를 하면 일주일 이내에 소 제기 증명서를 법원에 제출하여야만 배당이의가 인정된다.

일주일 기간이 굉장히 짧지만 그 기간동안 실제 배당을 받을 수 있는데 못받았는지 배당순위에 대하여 정확히 확인하여 소 제기를 하는 것을 권장한다. 왜냐면 판사나 법원은 배당이의가 들어오면 어떠한 판단을 하지 않고 받아준다. 물론 현장에서 조율, 협의를 하기도 한다고 하지만 권리관계가 복잡한 경우에는 그냥 넘어간다^^ 그렇게 소송이 되는순간 임차인끼리 원고와 피고가 되고, 소송비용, 변호사 비용뿐만 아니라 엄청난 시간과 스트레스가 함께 할것같다. (법원이 잘못 배당을 했어도 책임지는건 1도 없다. 또 배당권자가 아닌데 원고가 배당이의 소송을 제기해서 기각되면 비용만 부담한다. 피고의 경우도 패소하면 받을거라 생각한 돈도 잃고 소송비용까지 물어내야한다)

배당기일로부터 1주일 이내에 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원에 배당이의의 소를 제기한 후, 이의한 채권자는 배당기일로부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 제출하여야 합니다. 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류는 소장사본을 첨부한 수소법원의 소제기증명서로 하면 되며, 주의할 것은 1주일의 법정기간은 법원이나 당사자가 연장할 수 없고 추후보완도 허용되지 않으며 이의를 한 채권자가 이 기간 내에 이러한 서류를 집행법원에 제출하지 아니한 때에는 배당이의가 취하된 것으로 보게 되므로 배당이의의 상대방에게 배당이 실시되고 배당금이 현실적으로 교부되게 됩니다.(민사집행법 제154조)
또한 배당이의의 소와 관련하여 조심할 점은 이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 간주하게 되므로 이점을 특히 유의하여야 합니다.(민사집행법 제158조)